新股解读 | 招股上市在即 银城生活服务(01922)为“人”所扰

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过去两年,香港股市掀起了一波物业管理公司上市潮。在香港上市的国内物业管理公司已超过10家,几乎所有主要领先的房屋公司都已上市。10月23日,殷诚的房地产委员会殷诚人寿抓住了房地产管理上市浪潮的尾巴。

智通金融应用获悉,殷诚人寿()已于今日(10月25日)开始发售股票,并于10月30日结束。该公司计划在全球发售6668万股股票,其中香港发售10%,国际发售90%,超额配售15%。每股1.9-2.28港元,每手2000股,预计于11月6日上市。

公开释放“老大哥”?

作为殷诚人寿的老大哥,殷诚国际()也在今年年初登陆港股。六个月后,殷诚人寿即将完成殷诚分公司的第二次首次公开募股。公司上市后,殷诚部将在一年内完成两家公司的上市。

两家公司上市后,最大的受益者是两家公司的控股股东黄庆平。智通金融应用称,黄庆平通过银黄和银武通持有银城人寿54.56%的股份,并担任非执行董事。同时,它还通过银黄持有银城国际控股48.72%的股份。

至于殷诚人寿在香港上市,殷诚的一位高管也表示,一方面,公司的目标是扩大市场,增加市场份额。另一方面,香港资本市场对地产公司更为乐观,在香港上市的选择也与此相关。

不过,市场上也有另一种观点认为,殷诚人寿在香港的首次公开募股也可能与解决殷诚的国际债务问题有关。据了解,在2015年至2018年的过去四年中,殷诚国际的净资本负债率从15年的141.1%翻了一番,达到17年,到2018年底进一步增加到351%。解决“老大哥”的资金和债务问题也是首次公开募股要解决的任务之一。

物业管理服务是独立的

物业管理上市公司,作为房地产公司上市前的原始部门之一,往往有着从母公司或关联公司到物业管理公司“输血”的行业通病。在香港股市上市的物业管理公司中,不少公司的管理领域来自80%以上的附属房屋公司。

然而,殷诚人寿在依靠附属公司进行“输血”方面几乎没有取得独立。物业管理服务收入的60%以上来自第三方开发商,这一比例仍在扩大。截至2019年前四个月,来自第三方开发商的公司比例已达到77.4%,管理区域中约79.1%来自第三方。

相比之下,该公司的业务在地理分布上高度集中。2016年,南京市物业管理服务收入占90.9%。然而,这一现象近年来也有所改善,业务比例扩大到南京以外的其他长江三角洲城市。

人力所困的利润

从公司的具体业务规模来看,截至2019年前四个月,公司物业管理服务管理面积约为1960万平方米。物业管理服务覆盖中国10个城市,其中大部分集中在江苏省,少数集中在长三角地区其他省份的3个城市。

就管理类型而言,截至2019年4月30日,公司管理了197处房产,包括89处住宅房产和108处非住宅房产,为10万多个家庭提供服务。

目前,殷诚人寿有两条主要业务线,即物业管理服务和生活社区增值服务。就物业管理服务而言,物业管理收费采用两种收入模式,即合约制或薪酬制。其中,主要收入来自物业管理服务。

在殷诚的生活和财产管理收入中,合同制占绝大多数,多年来超过99%。智通金融应用称,该系统的主要特点是简单,对业主要求低。合同制度往往对小型物业管理公司有利,而该制度的节约可能成为物业管理公司的利润。也正因为如此,合同制度对企业自律提出了更高的要求。

截至2016 -2018年,殷诚总收入分别为2.27亿元、3.06亿元和4.68亿元,复合年增长率为43.4%。然而,公司同期实现净利润分别为2319万元、1982万元和2709万元,复合年增长率仅为8.1%。截至2019年的4个月中,该公司净利润也出现负增长。

从公司的主要财务比率来看,净利率几年来一直在下降。智通金融应用明白销售成本的快速增长是影响公司净利率下降的主要因素之一。其中,人工成本是公司销售成本的主要组成部分,占销售成本的70%以上。此外,销售成本的第二大成本分包成本近年来增长迅速。一般来说,人工成本已经成为公司销售成本快速增长的主要因素。

此外,截至2019年前四个月,公司增加的行政支出也导致利润水平下降。其中,行政费用中最重要的支出人事费已经加速增长。此外,本期差旅费同比增长477%。总的来说,劳动力成本仍然是影响公司利润水平下降的最重要因素。

一般来说,公司较少依赖关联公司,但未来南京地区业务的转移和集中将面临更集中的政策风险。对此,管理层也在采取进一步的改进措施。公司执行董事兼总裁李春玲表示,公司未来在收购方面将优先考虑位于长三角地区的公司,目标是将公司建设成为长三角地区的领先公司。在财务绩效方面,人力成本和收入规模之间的平衡是公司未来需要关注的问题。

(责任编辑:HN666)

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